Tributación del arrendamiento de inmuebles

Estamos en un entorno complejo para las inversiones, en las que se busque una cierta garantía o seguridad, ya que el BCE, está comprando, según la prensa especializada, deuda soberana con una cierta rentabilidad, con el objetivo de obligar a los inversores a dirigirse a productos de un mayor riesgo. Las consecuencias de esa compra, reducen la rentabilidad de los mismos incluso obteniendo un rendimiento negativo en los productos con menos riesgos, e inmovilizando menos tiempo. En consecuencia los medianos y grandes patrimonios están valorando diferentes posibilidades de inversión, entre ellas, se valora el arrendamiento de inmuebles. En consonancia de manera paralela la normativa prevé diversas formas de tributación privilegiada, para la inversión inmobiliaria, que obtiene la rentabilidad, por medio de dos fuentes, por un lado, la derivada de la utilización del inmueble, ya sea por medio de rentas, cánones, etc. la segunda es derivada de la venta de activos.

Los objetivos de este artículo no son la seguridad en la inversión, ni cuál es el retorno de inversión esperado, sino simplemente las consecuencias legales y fiscales de optar por una u otra opción, de invertir en inmuebles dedicados al arrendamiento.

La primera de las opciones, y la que tiene menos costes operativos, es la derivada del alquiler de una vivienda o de un local, como persona física. Para esta situación solo se necesita el importe para la compra. La tributación se debería incorporar la totalidad de la renta en la base general, el importe del alquiler tributando al tipo marginal de IRPF, deduciendo del mismo los gastos necesarios para la obtención de ingresos. En este caso la tributación puede llegar a ser bastante alta, en el caso que se disponga de rendimientos del trabajo altos.

La segunda de las opciones implica aportar a una sociedad los inmuebles para que la sociedad sea la que obtenga los alquileres y se tribute primero a través del IS y finalmente en sede del socio como rendimiento de capital mobiliario, es decir renta del ahorro.

La tercera opción se puede activar cuando se dispone de un número determinado de propiedades que justifiquen, por la carga de trabajo el contratar a una persona a tiempo completo. Al contratar a una persona a tiempo completo, se reúnen los requisitos para la consideración de Actividad Económica para el arrendamiento de inmuebles y se obtiene el beneficio de la exención de empresa familiar. Esta exención va desde el 95 % en el caso general o en el caso que se cumplan una serie de requisitos el 99 % en Asturias. Por lo tanto se tiene que valorar si los costes a corto plazo son suficientes para cubrir la contingencia del ISD y sobre todo si la carga de trabajo es suficiente.

La DGT en varias consultas V3380/2015, V3744/2015, V3915/2015; establecen la posibilidad de externalizar la gestión en empresas especializadas, cumpliendo con el requisito de Actividad Económica. En uno de los casos se trata de sociedad inmobiliaria cuyo activo es el edificio de un hotel, que contrata con una empresa dedicada a la gestión inmobiliaria.

La LIS, establece un régimen especial para el arrendamiento de viviendas, siempre y cuando se disponga de un número determinado de propiedades, al menos 8, y se esté dispuesto a mantener en el balance de las mismas al menos 3 años el número mínimo.

Este régimen especial, ya se encontraba en la anterior regulación, establece una bonificación que puede alcanzar a la mitad del 85 %, siempre y cuando se repatríen todos los beneficios derivados del alquiler. Por lo tanto la carga fiscal ascendería a un 14%.

Finalmente los inversores institucionales, tienen una última posibilidad que implica acudir a una figura las SOCIMI, su régimen se encuentra regulado en la Ley 11/2009. Esta ley entró en vigor en el año 2.009 y la última modificación la ha hecho mucho más atractiva. Esta nueva redacción hace que las SOCIMIs, españolas, puedan competir con las REIT, inglesas, al establecer, si se cumplen con los requisitos una exención de pago en el ISS, y por lo tanto se pasaría del ordinario 25,00 % al 0,00 %. Las características que deben tener son las siguientes:

• El objeto social deberá ser la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana con el objeto de ser arrendados, tanto de manera directa como de manera indirecta, así como la participación en IICI.
• No cualificarán los bienes inmuebles, que puedan tener la consideración de arrendamiento financiero en el ISS.
• La actividad dedicada a la promoción deberá ser objeto de una contabilización separada, para cada inmueble promovido, con el desglose de la renta.
• Podrán realizar actividades accesorias, que no podrán representar más de un 20 % de las rentas.
• Los requisitos de capital: El 80 % deberá estar invertido en bienes inmuebles de naturaleza urbana.
• Las acciones deberán estar admitidas a negociación en un mercado regulado, y tener carácter nominativo, siendo el capital mínimo de 5.000.000,00 € siendo los activos que se aporten para la constitución valorados de acuerdo con las reglas propias de la LSC.
• Los dividendos deberán repartirse:
  • a) El 100 por 100 de los beneficios procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere el apartado 1 del artículo 2 de esta Ley.
  • b) Al menos el 50 por ciento de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones
  • c) Al menos el 80 por ciento del resto de los beneficios obtenidos.
• En lo relativo a la tributación se establecen varias posibilidades:
  • Tributar al 0,00 %, si se opta por el régimen incluido, en la Ley.
  • Tributar al 19 %, cuando se disponga de más de un 5% o tributen en sede del socio a más de un 10%.

Esta nota ha sido redactada en octubre del año 2.016 de acuerdo con la normativa aplicable en ese momento. Su único objeto es ser publicada en la página web de García Luna Abogados. La información contenida en la misma, no se corresponde con ninguno de los clientes de la firma y no sustituye al asesoramiento personalizado.

Para aportar los bienes a una sociedad, es del todo indiferente, que los mismos se vendan se aporten en constitución o por medio de una ampliación de capital, o se aporten en el momento de la constitución a los efectos de poder tributar los rendimientos como beneficio social, siendo necesario que se valoren los costes de una u otra opción. En cualquier caso para la aplicación para el Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles, o el Régimen propio de las SOCIEDADES ANÓNIMAS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA, es necesario reunir los requisitos de capital, de Actividad Económica además del número de inmuebles para el régimen de arrendamiento.